EnglishHUKUKİ EL ATMA NEDİR ?
Hukuki el atma,uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılmak üzere ,mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde özel mülkiyete konu bir taşınmaza ilişkin olarak tasarruf yetkilerinin kısıtlanmasıdır.
HUKUKİ EL ATMAYA İLİŞKİN KANUN HÜKÜMLERİ
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun İstimlak Kanununa yapılan atıflar Madde 41 – ‘’Diğer kanunlarda İstimlak Kanununa veya belli maddelerine yapılan atıflar bu Kanuna veya bu Kanunun aynı konuları düzenleyen madde veya maddelerine yapılmış sayılır. Ek Madde 1- (Ek: 20/8/2016-6745/33 md.) Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her hâlde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır ‘’ şeklindedir.
3194 Sayılı İmar Kanunu İmar programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hali: Madde 10 – Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur. İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.
İmar Uygulamaları sonucu özel mülkiyete konu taşınmazlar,imar planında hastane, otopark,yeşil alan,okul vs olarak ayrılmakta ,mülkiyet hakkı halen tapu maliklerinde olan bu taşınmazlara herhangi bir imar/inşaat faaliyetine izin verilmediği gibi satışı da mümkün kılınmamaktadır.Uygulama imar planından itibaren 5 yıl içinde kamulaştırılması gereken taşınmazlar bu şekilde idarece yıllarca muallakta bırakılmaktadır.Bu durum hem Kamulaştırma Kanunun Ek-1 maddesine aykırılık teşkil ederken , İmar Kanunu Madde 10 hükmüne de aykırıdır.
Ayrıca , Anayasa’nın 35. maddesinde: “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” kuralına yer verilmiş, temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasını düzenleyen 13. maddesinde ise, temel hak ve hürriyetlerin, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabileceği, bu sınırlamaların, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve laik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamayacağı belirtilmiştir.
Anayasa’nın 90. maddesi uyarınca uygun bulunan ve iç hukukun bir parçası halini alan Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 nolu Ek Protokolünün “Mülkiyetin korunması” başlıklı 1. maddesinde ise: “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.” hükmü yer almıştır.
HUKUKİ EL ATMANIN UNSURLARI
1- İdare nazım imar planını detaylandırmak amacı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planını hazırlayarak taşınmazların kullanım amacını belirler.İdare kişilerin taşınmazını , genel hizmetlere ve resmi kurumlara ayırarak bu taşınmazların tasarrufunu hukuken kısıtlamış olur .Kısaca öncelikle 1/1000 lik uygulama imar planının idarece hazırlanması gerekmektedir.
2- İdarenin bu işleminin hukuka uygun olması için uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içersinde imar proğramları veya imar uygulamaları yapılarak ,bütçe imkanları dahilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılmalı veya herhalde mülkiyet hakkının kullanılmasına engel teşkil edecek kısıtlamayı kaldıracak şekilde değişiklik yapmalıdır.
2942 Sayılı Ek-1 maddede de açıkça yazıldığı üzere şayet idare beş yıllık süre içerisinde gerekli işlemleri yapmaz ise taşınmaza hukuken el atılmış olur. Hukuken el atma kavramı kamulaştırma hukuku açısından kamulaştırmasız el atma kavramı içinde karşılık bulmaktadır.
3194 SAYILI İMAR KANUNU GEREĞİ DOP(DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI) KESİNTİSİNİN AŞILMASI
3194 Sayılı Yasa Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. 6685 Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
Kanun hükmü gereği , Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi veya arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha kısaca düzenleme ortaklık payı kesebilir.Anılan madde hükmü gereği bu kesinti, taşınmazın önceki yüzölçümünün %45’ni geçemez. %45 üzerinde bir DOP kesintisi olması durumunda yine taşınmaza hukuki el atma durumu söz konusu olacaktır.
HUKUKİ EL ATMA DURUMUNDA MALİKİN HAKLARI
1-Takas/Trampa isteme hakkı : 2942 Sayılı Yasa Madde 26 – ‘’ Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yirmisini aşamaz’’ şeklindedir.
2-Dava Hakkı :Hukuki El atma sonucu özel mülkiyete konu taşınmazındaki tasarruf yetkisi sınırlanan malik İdari Yargıda kamulaştırmasız el atma hükümleri tam yargı davası açabilir.
GÖREVLİ MAHKEME
İmar Uygulamaları sonucu mülkiyet hakkına kısıtlama getirilen taşınmaz için idare tarafından fiilen hiçbir işlem yapılmamış ise dava idari yargıda açılır.Ancak , imar planı dahilinde taşınmaz üzerinde çok küçük bir müdahalenin dahi olması durumunda ( Örneğin Park yeri olarak ayrılan bir taşınmaza iki bank konulması ) dava adli yargıda açılır.
Yazan : Av.Ş.İrem TANDOĞAR EKİNCİ