English1-KAMULAŞTIRMA(BEDEL TESPİTİ ) DAVALARINDA TAŞINMAZIN DEĞERİNİ TESPİT EDECEK BİLİRKİŞİ KURULU NASIL OLUŞUR ?
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu 10.madde gereği açılan bedel tespiti davalarında yerel mahkemece aynı yasanın 15.maddesi doğrultusunda Bilirkişi Heyeti oluşturulması gerekmektedir.2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu Madde 15 – (Değişik: 3/11/2016-6754/39 md.) Bu Kanun uyarınca mahkemelerce görevlendirilen bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurulları tarafından hazırlanan listelerden seçilir ve bunlar hakkında Bilirkişilik Kanunu ve 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili maddeleri uygulanır. Kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur.Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur. Gayrimenkul değerleme uzmanları bakımından, bilirkişiliğe kabul için aranan temel eğitim alma ve fiilen beş yıl görev yapma şartları; yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar bakımından ise fiilen beş yıl görev yapma şartı aranmaz ve bu uzmanlar kayıtlı oldukları bilirkişilik bölge kurulunun yargı çevresiyle sınırlı olmaksızın görevlendirilir. Bilirkişilerin uzmanlık alanları, kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirlenir. Bilirkişi kurulu, taşınmaz malın değerini kamulaştırma yasasının 11 inci ve 12 nci maddelerinde yer alan hükümlere göre tayin ve takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir. Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.
2-KAMULAŞTIRMA (BEDEL TESPİTİ) DAVALARINDA GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANININ TAŞINMAZ DEĞERİNİ TESPİTİ
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu 15.maddesi hükmünde yapılan değişiklikten önce mülk bilirkişileri heyete alınarak emlak piyasası ile değerleme esasları belirlenmekte idi. Ancak yasa koyucu bilinçli olarak değişiklik ile Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanlarını da heyete dahil ederek Gayrimenkul Değerleme Esasları dikkate alınarak değer tespitini belirlemiştir.
Tüm bunlardan hareketle 15.madde doğrultusunda oluşturulacak heyet aynı yasanın 11.maddesinde hüküm altına alınan “Taşınmazın Cins ve nevini, Yüzölçümünü, Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını her unsurun ayrı ayrı değerini, Varsa vergi beyanını, Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, yapılarda, resmi birim fiyatları ,yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler” kıstasları dikkate alarak bedeli belirleyecektir.
01.02.2017 tarih ve 29966 sayılı RG’de yayınlanarak yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Kurulu Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği(III-62.1) 3.maddesi “Yapılan değerleme faaliyetlerinde, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği tarafından yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartlarına uyulması zorunludur” hükmünü düzenlemiştir. Bu Tebliğin yaptığı gönderide ile 2017 tarihli Uluslararası Değerleme Standartları kitabının 30.1 kısmında PAZAR DEĞERİ “bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır” şeklinde düzeleme içermekle taşınmazın gerçek pazar değerinin bedel tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.
Uygulamada Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanlarının bu değerlendirmeyi yaparken hangi kriterleri kullanacağına dair henüz bir netlik oluşmamıştır. Ancak gelir metodu ile tespit edilecek çıplak değerinin, taşınmazın güncel değerinin altında kalması durumunda uygulanacak objektif değer artış yüzdeliği ile nihai pazar değerine ulaşmak mümkün olacaktır.
Yazan : Av.Ş.İrem TANDOĞAR EKİNCİ