info@iremtandoğarekinci.av.tr
0312 911 19 00
0226 911 00 91

Takip Edin:

MAKALELERKAMULAŞTIRMA DAVALARINDA TAŞINMAZ DEĞERİNİ HESAPLAMA YÖNTEMLERİ

24 Mart 2020

KAMULAŞTIRMA NEDİR ?
Kamulaştırma, idarelerin üstlendikleri kamu hizmetlerini yerine getirirken gereksinim duydukları taşınmazları elde edebilmeleri için en sık başvurdukları yöntemlerden biridir. Kamulaştırma işlemi ile Devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan taşınmazların mülkiyetine bu taşınmazların maliklerinin rızası olmaksızın son verirler. Bu şekilde aslında Anayasa ile korunan mülkiyet hakkına ağır bir müdahalede bulunulmaktadır.
Kamulaştırma kamu yararı amacıyla zorunlu olarak başvurulacak bir yol olmakla birlikte bu işlemin, taşınmazı kamulaştırılan şahıslar için hakkaniyete aykırı ağır sonuçlar doğurmaması için, kanunlarda öngörülen usule uygun şekilde gerçekleştirilmesi ve kamulaştırılan taşınmazın gerçek karşılığının taşınmaz maliklerine ödenmesi gerekmektedir. Bunun aksinin kabulü, kamu yararı ile özel yarar arasındaki dengeyi bozarak adaletsizliğe sebep olacak ve vatandaşın devlete güvenini ciddi ölçüde sarsacaktır.
Bu nedenle kamulaştırmada taşınmazların gerçek karşılığının belirlenmesi hususu büyük önem arz etmektedir. Bu kapsamda, taşınmazların kamulaştırma bedelinin hakkaniyete uygun şekilde tespit edilebilmesini sağlamak üzere, bedel tespitinde uygulanacak yöntem ve esaslar Kamulaştırma Kanununda detaylı olarak belirlenmiş; kanunda yeterli düzenleme bulunmadığı ya da mevcut düzenlemenin yoruma muhtaç olduğu durumlarda konu Yargıtay içtihatları ile giderilmeye çalışılmaktadır.
2942 SAYILI YASA HÜKÜMLERİNE GÖRE TAŞINMAZ BEDEL TESPİTİ
2942 Sayılı Yasa madde 10- Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15 inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır. Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, 11 inci maddedeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler.
Madde hükmünden de açıkça anlaşılacağı üzere kamulaştırma davalarında taşınmazın değerinin tespiti ,maliklerinin sunmuş oldukları deliller ile birlikte mahkemece keşif yapılmak sureti ile tespit edilmektedir. Bilirkişiler tarafından taşınmazın değerine ilişkin sunulan raporlarda iki yöntem kullanılmak sureti ile hesaplama yapılmaktadır.
I-TAŞINMAZIN TARLA VASFINDA OLMASI DURUMUNDA HESAPLAMA
2942 Sayılı Yasa Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları:(1)(4) Madde 11 – (Değişik: 24/4/2001 – 4650/6 md.) 15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; a) Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü. c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d) Varsa vergi beyanını, e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…)(2) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.(2) g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, h) Yapılarda, (…)(3) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, ı) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu Tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun ,gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler hükmü dikkate alınır.
Madde hükmünde yer aldığı üzere tarla vasfındaki taşınmazın değeri hesaplanırken iki kriter esas alınmaktadır .Bunlar ;
1- Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın , mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
2- Taşınmazın değerini etkileyecek objektif ölçülerdir.
1-TARLA VASFINDAKİ TAŞINMAZLARIN DEĞERİNİ TESPİTTE UYGULANACAK GELİR YÖNTEMİ
Gelir Yöntemi, tarım arazilerinin değerlemesinde en yaygın olarak kullanılan yöntemlerden birisidir. Bu yöntem, “gelirlerin kapitalizasyonu yöntemi”, “kullanım değeri yöntemi” ve “analitik yöntem” olarak da adlandırılmaktadır . Gelir yöntemine göre bir arazinin değeri, o araziden gelecekte elde edilecek tüm gelirin değerleme anına biriktirilmesiyle ya da teknik bir ifadeyle arazinin ortalama gelirinin yürürlükteki faiz oranına göre kapitalizasyonuyla ortaya konulmaktadır. Gelir yönteminde esas, değerlemesi yapılan malın geliridir. Bu yöntemde sözkonusu gelir, arazinin (toprağın) net geliri, diğer bir deyimle arazinin net kirasıdır . Gelir yöntemiyle bir tarım arazisinin değerlemesinde genel olarak aşağıdaki formülden yararlanılmaktadır . Bu Formülde Arazi değeri , Arazinin net geliri (toprak rantı),Kapitalizasyon oranı kullanılmaktadır. Gelir yöntemine göre değerleme yapılmasında kullanılan kapitalizasyon oranı ise araziye yatırılmış sermayelerin faiz oranıdır. Yeter sayıda arazi satış fiyatları ve bunların net gelirleri bilindiğinde kapitalizasyon oranı saptanabilmektedir.
Gelir Yöntemi ile yapılan hesaplamada taşınmazın bulunduğu Tarım İl ve İlçe Müdürlüklerinin her yıl hazırlayarak mahkemelere göndermiş oldukları münavebe cetvellerinden yararlanılmaktadır.

https://iremtandogarekinci.av.tr/wp-content/uploads/2020/03/hesap-cetvel.png

Burada taşınmazın m2 si 61,53 TL.tespit edilmiştir. Uygulamada bu değere taşınmazın çıplak m2 değeri denilmektedir. Bulunan bu m2 değerine 2942 Sayılı Yasa 11.madde hükmü gereği , taşınmazın değerini etkileyecek objektif kriterler dikkate alınarak % lik bir oran artışı uygulanmak sureti ile taşınmazın gerecek değeri hesaplanmaktadır.
Çıplak değer 61,53 TL. ye %200 Objektif değer uygulandığını düşündüğümüzde m2 184,59 TL. olur.Bu şekilde taşınmazın gerçek kamulaştırma değeri bulunur. Bu anlamda arazilerin değerlendirilmesinde objektif değer son derece önemlidir.
II-ARSA VASFINDA TAŞINMAZLARA UYGULANACAK HESAPLAMA YÖNTEMİ
2942 Sayılı Kamulaştırma yasasına göre arsa vasfındaki taşınmazlar için değerlendirme Madde 11- g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerleri dikkate alınır.
Bu hükme göre kamulaştırma tarihinden önce özel amaçla yapılmayan taşınmazların alım satım değerleri araştırılır. Taşınmazın bulunduğu İl veya İlçe Tapu Sicil Müdürlüğüne mahkemelerce müzekkere yazılarak taşınmazın bulunduğu bölgedeki özel amaçla yapılmayan satışların resmi tapu satış senetleri celp edilir. Mahkemece bu husus resen yapılmakla birlikte taraflarda ayrıca celbini istedikleri tapu bilgilerini mahkemeye sunabilir.
Uygulamada Yargıtay’ca da kısmen benimsenen Bakanlar Kurulunun 28.2.1983 gün ve 1983/6122 sayılı Kararı uyarınca taşınmazın arsa olarak değerlendirilebilmesi için belediye sınırları içerisinde yer alması veya mücavir alan sınırları içerisinde olması, taşınmazın iskan edilebilmesi veya meskun olduğu için belediye ve diğer kamu kuruluşlarınca getirilmiş yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma gibi belediye ve altyapı hizmetlerinden yararlanan yerler arasında bulunması gerekir. Yargıtay’ca 1/1000’lik imar planı içersinde yer alan veya 1/1000 lik imar planı içersinde yer almamakla birlikte , yol, su, elektrik, çöp toplama ve benzeri hizmetlerden yararlanan taşınmazlar arsa olarak değerlendirilmektedir.
Emsal Alınamayacak özel amaçla yapılmayan satışlar nedir ?
Kamulaştırma Kanununun 11’inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendinde, arsalarda kamulaştırma bedelinin kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre belirleneceği ifade edilmiş olduğundan; özel amaçlı satışların emsal kabul edilmesi mümkün değildir. “Özel amacı olmayan emsal satış” ifadesi ile ne kastedildiği kanunda açıkça yazılmamıştır.
Bu nedenle ne tür satışların özel amaçlı satış kabul edileceği hususu Yargıtay içtihatları ile şekillendirilmiştir. Yargıtay genel olarak, gerçek bir satış iradesine dayanmayan işlemler ile alıcı ve satıcısının iştigal alanı nedeniyle ticari nitelikte olan satış işlemlerinin emsal alınamayacağı görüşündedir. Bu kapsamda, banka ve benzeri kuruluşların ticari amaç ve rekabet nedeni ile yaptıkları alımlar emsal kabul edilmemektedir. Aynı şekilde, anonim ve limited şirketlere yapılan satışlar ya da bu şirketlerin kendi aralarında yaptıkları satışlar da Yargıtayca özel amaçlı satış olarak değerlendirilmekte ve emsal olarak kabul edilmemektedir. Benzer şekilde, üzerinde akaryakıt istasyonu bulunan taşınmazlar da emsal alınamaz.
Sonuç olarak ; Arazi veya arsa vasfında olan bir taşınmazın değerini tespit etmekte her iki yöntem yanında 2942 sayılı yasanın 15.maddesi doğrultusunda mahkemece taşınmazın değerini tespit için atanacak bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunluluğunun bulunmasıdır.Bu hükme göre seçilen Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı taşınmazın taşınmazın serbest piyasa rayiçlerine göre gerçek değerini tespit için yasanın 11.maddesi kıstasları ve Gayrimenkul Değerleme Esasları çerçevesinde değeri tespit etmelidir.

Yazan :Av.Ş.İrem TANDOĞAR EKİNCİ

https://iremtandogarekinci.av.tr/wp-content/uploads/2024/01/logoson-1.png
İsmetpaşa Mah. Çiçek Sok. No: 17/3 MERKEZ / YALOVA
0312 911 19 00
0226 911 00 91
info@iremtandoğarekinci.av.tr

Takip Edin:

HUKUKİ DANIŞMANLIK

Bu Site RA TASARIM Tarafından Hazırlanmış Ve Desteklenmektedir.

Copyright © Av. Ş. İrem TANDOĞAR EKİNCİ 2019 – 2024