EnglishAnayasa Mahkemesi, Yargıtay İçtihatlarında da sık sık vurgulandığı üzere ,kamulaştırılan taşınmazın gerçek kamulaştırma değerinin tespiti ve bedelinin malike ödenmesi gerekmektedir.Bu durum mülkiyet hakkı ve ölçülülük ilkesinin gereğidir.
Türkiye’de arazi kamulaştırma değerlerinin belirlenmesinde, 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununa göre arazilerden elde edilecek gelir esas alınarak , arazi değerleri gelir yöntemine göre belirlemektedir. Ancak gelir yönteminin uygulanmasında çeşitli güçlüklerle karşılaşılmakta ve gerçekçi bir değer belirleme her zaman mümkün olmamaktadır. Yargıtay kararları ile bu sorunların çözümlenmesine ve standart uygulamaların elde edilmesine yönelik çeşitli önlemler alınmaktadır. Ancak kamulaştırıcı kurumların değerleme komisyonlarının uygulamaları ile bilirkişilerin uygulamaları arasındaki farklılıklar nedeni ile çoğu zaman taşınmazların gerecek kamulaştırma değerine ulaşmak mümkün olmamaktadır.
Arazilerde kamulaştırma bedeli 2942 Sayılı Yasanın madde 11.maddenin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca taşınmaz mal ve kaynağımın mevkiine ve şartlarına , olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir ile taşınmazın özelliklerine göre anılan fıkrada belirtilen diğer esaslar dikkate alınarak belirlenmektedir. Arazinin net geliri ,taşınmazda ağırlıklı olarak yetiştiriciliği yapılan ürünlerin ortalama verim miktarları ile değerlendirme yılındaki ortalama toptan satış fiyatları dikkate alınarak belirlenen gayrisafi gelirden toplam üretim giderlerinin çıkarılması sureti ile tespit edilmektedir. Bu konuda Kamulaştırma davalarında tarla vasfındaki taşınmazlarının değerini hesaplama yöntemi ile ilgili makalemizde detaylı bilgi vermiştik.
OBJEKTİF DEĞER NEDİR ?
Kamulaştırmada , araziyi emsallerine göre daha değerli kılan özellikler yazılmak sureti ile bedele yansıtılmasına objektif değer denilmektedir.
11.maddenin (f) bendi uyarınca belirlenen bedele, (c) bendi Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini ve (ı) bendi Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri dikkate alınır şeklindedir.
Söz konusu maddenin birinci fıkrasının (ı) bendinde , bedel tespitinde etkili olabilecek diğer objektif ölçülerinde ;
-Kamulaştırmaya konu arazinin emsallere göre pazarlama veya ulaşım kolaylıkları ,
-Ana yollara yakınlığı
-İl merkezlerine yakınlığı
-Belediye mücavir alan içerinde olup olmadığı ,
-Yerleşim alanlarına yakınlık gibi değerini olumlu yönde etkileyecek birtakım özellikler dikkate alınarak bilimsel yöntemle (Gelir Metodu Yöntemi ) belirlenen bedelin ,11.maddenin (ı) bendi uyarınca belirli miktarda artırılması mümkün olmaktadır. Uygulamada, gelir metodu ile hesaplanan arazilerin değerine %10 ile %500 arasında objektif değer artışı uygulanmak sureti ile kamulaştırma değerinin tespit edildiği görülmektedir.
4650 Sayılı Yasa ile 19.04.2018 tarihinde 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunun 11.madde 1.fıkra (ı) bendi ‘’ Bu fıkrada belirtilen unsurlara göre tespit edilen arazi bedelinin yarısını geçmemek ve herbir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri ‘’ şeklinde dğiştirilmiştir. Bu değişiklik ile objektif değer artış oranı en fazla %50 uygulanabileceği yönünde sınırlandırılmıştır.Ancak bu sınırlama Anayasaya aykırı bulunmuş ve Anayasa Mahkemesinin 10.04.2019 Tarih , 2018/156 Es- 2019/22 K. Sayılı ilamı ile iptal edilmiştir.
EMSAL YARGITAY KARARLARI VE OBJEKTİF DEĞER ARTIŞLARI
Tarım arazilerinin kamulaştırma değerinin gelir metodu ile hesaplanmasında çoğu zaman gerecek kamulaştırma yani taşınmazın piyasa değerine ulaşmak mümkün olmadığından Yargıtay Objektif Değer artışına önem vermektedir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 26.09.2018 Tarih , 2017/10049 E. , 2018/15534 K. Sayılı İlamı
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Arazi niteliğindeki … Köyü 1499 parsel sayılı taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinden bilimsel yolla değerinin tespit edilmesinde; üzerinde bulunan ve taşınmaz mala bahçe niteliği vermeyen ağaçlara maktuen değer biçilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde yöntem itibariyle bir isabetsizlik görülmemiştir.
Ancak;
1-)Taşınmazın sulu tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranının % 4 uygulanması gerekirken, bu oranın % 5 kabulü ile az bedel tespiti,
2-) Dava konusu taşınmazların bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri dikkate alınarak, tespit edilen metrekare birim fiyatına objektif değer artırıcı unsur ilavesi gerektiğinin düşünülmemesi, kararının bozulmasını gerektirmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 27.09.2018 Tarih ,2017/3588 E. , 2018/15699 K. Sayılı İlamı
Arazi niteliğindeki … köyü 224 parsel sayılı taşınmazın zeminine gelir metoduna göre, ağaçlara ise maktuen değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.
Ancak;
1)Taşınmazın kuru tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranının % 5 uygulanması gerekirken, bu oranın % 6 kabulü ile az bedel tespiti,
2)Dava konusu taşınmazın konumu ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri dikkate alınarak, tespit edilen metrekare birim fiyatına ilave edilecek objektif değer artırıcı unsurun % 250 oranında olacağı gözetilmeden, daha düşük objektif değer artış oranı kabul eden bilirkişi raporuna göre az bedele hükmedilmesi, kararın bozulmasını gerektirmiştir.
Yazan : Av.Ş.İrem TANDOĞAR EKİNCİ
UYARI : Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Ş.İrem Tandoğar Ekinciye aittir. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz şekilde başka bir web ssitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.Avukat meslektaşlarım makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.