EnglishİRTİFAK HAKKI NEDİR ?
İrtifak hakkı, ayni hakların sahibine verdiği yetkilerden ikisini yani kullanma ve yararlanma yetkilerini içeren haktır. Hakkın içeriğini oluşturan bu yetkiler, kural olarak sınırlı niteliktedir. Şöyle ki, hakkın sahibi hakkın konusu olan eşyayı, ancak hakkın içeriğinde gösterilen şekilde kullanmak ya da ondan yararlanmak durumundadır. Örneğin bir üst hakkında, hakkın konusu olan taşınmaz ancak yapı yapmak için, bir geçit hakkında ise ancak yola çıkmak için kullanılabilir.
2942 SAYILI KAMULAŞTIRMA YASASINDA İRTİFAK HAKKI
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 3’ göre, “İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; (…) kamulaştırma yapabilirler”. Bu hükme göre, idare lehine idari işlem uygulanarak yeni bir irtifak kurulması söz konusu değildir. Bir taşınmaz üzerindeki mevcut bir irtifak hakkının kamulaştırılarak, idarenin bir irtifak hakkına sahip olması durumu vardır. Başka bir anlatımla, irtifak hakkı kamulaştırmasında tapuya kayıtlı bir hak söz konusudur ve bu hak kamulaştırılmaktadır. Kamulaştırma yoluyla irtifak kurulmasında ise idare lehine yeni bir irtifak hakkı tesis edilmektedir.
2942 Sayılı Yasanın İrtifak hakkı kurulmasına ilişkin Madde 4 – Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir şeklindedir.
Devamla madde hükmünde ancak, maliklerinin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla, kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, taşınmazların altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri ile tünel yapılabilir. Taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi hâlinde, taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmaz.Yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınamayacağı hüküm altına alınmıştır.
Kamulaştırma yoluyla idare lehine irtifak kurulması işlemi, Anayasa md. 46 hükmünün açık ifadesiyle, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçekleştirilir. Dolayısıyla kamu yararı ile bağdaşmayan kamulaştırma yoluyla idare lehine irtifak diğer bir ifadeyle idari irtifak kurulması mümkün değildir. İrtifak Hakkı Kamulaştırmasının iptali için açılan bir dava da ;Danıştay, enerji nakil hattı geçirilmesiyle ilgili kamu yararı tespitinde, “hattın taşınmazlardan geçen kısmı itibariyle mevcut güzergahın teknik, çevresel ve mali yönlerden en uygun güzergah olduğu, davacıların mülkiyet haklarını önemli ölçüde zedelemediği bu haliyle irtifak hakkı kurulmak üzere kamulaştırılmasında kamu yararı bulunduğuna karar vermiştir.
Başka bir kararda, enerji nakil hatlarının mümkün olan en kısa mesafeden geçirilmesinde kamu yararı bulunduğu ve her taşınmazın mülkiyet durumuna göre güzergah belirlemenin imkansızlığı göz önüne alındığında, kamu yararına ve hizmetin gereklerine aykırılık bulunmadığı belirtilmiştir.
Sınırların belirlenmesi özellikle, irtifak hakkının uygulanması sırasında, tarafların hak ve sorumlulukları açısından önem arzetmektedir. Örneğin; tehlikeli madde geçişi gerçekleştirmek amacıyla yapılacak boru hattı için idare lehine kurulan irtifak hakkında malik, taşınmazı üzerindeki mülkiyet hakkından kaynaklı yetkileri kullanırken bu tehlikeli faaliyeti dikkate almak zorundadır. Diğer taraftan idare de, sahip olduğu irtifak hakkı kapsamının dışında, taşınmaza yönelik başka sınırlamalar getiremez. İrtifak hakkının sınırlarının belirlenmesi ile ilgili olarak Danıştay, enerji nakil hattına isabet eden sahada, TEAŞ lehine can ve mal güvenliğinin sağlanması amacıyla kurulan irtifak hakkının hukuka uygun olduğuna karar vermiştir. Başka bir kararda, doğalgaz boru hattı geçirilmesi için kurulan irtifakın, “boru hattının belli uzaklığına kadar davacının taşınmazının 50 m2 sine ağaç dikmemek, bina ve sabit tesis yapmamak şartı” ile kurulduğu belirtilerek sınırları açıkça belirlenmiştir. Bu şekilde irtifak hakkının içeriğine ilişkin değerlendirme, tüm irtifak hakkı tesislerinde mevcut olmalıdır.
İrtifak hakkı malikin mülkiyet hakkını tümüyle ortadan kaldırmamaktadır. Uygulamada en çok TEDAŞ ve BOTAŞ tarafından açılan irtifak hakkı kamulaştırma davaları yer almaktadır.
İRTİFAK HAKKI KAMULAŞTIRMASINDA DİKKAT EDİLECEK HUSULAR VE TAŞINMAZIN DEĞERİNİN TESPİTİ
Kamulaştırma davalarında taşınmazın değerini hesaplama yöntemleri başlıklı makalemde taşınmazın arazi veya arsa olmasına göre değerinin tespiti için uygulanacak yöntemler detaylı bir şekilde açıklanmıştır.
4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi uyarınca üzerinde TEİAŞ Genel Müdürlüğü lehine tesis edilmiş Yüksek Voltajlı İletim Hattına ilişkin irtifak hakkı şerhi ile birlikte pilon (elektrik direği) yeri kamulaştıran idare adına tapuya tescil edilir. 2.2.1. Değer Düşüklüğü Oranının (DDO) Belirlenmesi 2942 sayılı Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde kamulaştırma bedeli, bu kamulaştırma nedeniyle taşınmazın tamamında oluşacak değer düşüklüğüdür. Başka bir deyişle, taşınmazın kamulaştırma öncesindeki değeri ile irtifakın geçmesinden sonraki değeri arasındaki fark kamulaştırma bedelidir. Bu bedel taşınmazın büyüklüğüne, kullanma biçimine, arsa ya da tarım arazisi oluşuna, irtifakın niteliği ile geçtiği yer ve kapladığı alana göre yüzde olarak belirlenir ve irtifakın taşınmazda doğurduğu bu değer düşüklüğü oranına göre kamulaştırma bedeli bulunur.
İrtifak Kamulaştırmasının Temel İlkeleri uygulama genel olarak Yargıtay kararları ile yönlendirilmektedir. Aşağıda ise, irtifak kamulaştırması ile ilgili bazı kalıplaşmış Yargıtay kararları verilmiştir. 1) İrtifak hakkı kurulması amacıyla yapılan kamulaştırmalarda, mülkiyet kamulaştırması gibi aynı değerlendirme usulü uygulanır. Şöyle ki, önce zemin kamulaştırmasında olduğu gibi taşınmazın zemin metrekare birim değeri tespit edilir. Sonra da, irtifak hakkı tesisine konu olan Yüksek Voltajlı İletim Hattının taşınmazın tamamında sebep olacağı Değer Düşüklüğü Oranı (DDO) hesaplanır. 2) İrtifak kamulaştırmasında dikkat edilmesi gereken husus; irtifak hakkına konu Yüksek Voltajlı İletim Hattının sadece zeminde işgal ettiği izdüşüm alanı değil, taşınmazın tamamında meydana getireceği DDO’nın hesaplanması gerekmektedir. 3) İrtifak hakkına ilişkin kamulaştırma bedeli; taşınmazın üzerinde bina varsa, zemin ve bina bedeli toplamı üzerinden hesaplanmalıdır. 4) Yüksek Voltajlı İletim Hattı irtifakı sebebiyle öngörülen bedel, irtifak alanının kamulaştırma bedelinden yüksek çıkması halinde, irtifak kamulaştırması sebebiyle verilebilecek bedel, irtifak alanının zemin bedelini aşmamalıdır. 5) Eğer Yüksek Voltajlı İletim Hattı dışında taşınmaz üzerine dikilen pilon varsa; önce direk yerinin zemin bedeli hesaplanır ve taşınmazın alanından direk yeri alanı düşüldükten sonra DDO hesaplanır.
İRTİFAK HAKKI KAMULAŞTIRMASI NEDENİ İLE TAŞINMAZDAKİ DEĞER DÜŞÜKLÜĞÜ
Değer Düşüklüğü Oranının Yüzde Elliyi Aşması Yargıtay uygulamalarında üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan taşınmazda bu irtifak sebebiyle oluşacak değer düşüklüğünün en fazla ( taşınmazın cins ve niteliğine göre uygun kullanımını önemli ölçüde etkileyen özel bir durum yoksa ) irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin arazide % 35’i, arsada ise % 50’si oranında olacağı kabul edilmektedir.
Kamulaştırmada değer kaybının (taşınmazın cins ve niteliğine göre uygun kullanımını önemli ölçüde etkileyen özel bir durumdan dolayı) % 50 oranını geçmesi hâlinde, mahkemece; a) davalıya % 50 oranında değer kaybı ile yetinip yetinemeyeceği sorulur, yetindiği takdirde bu miktara göre hüküm kurulur, b) yetinmediği takdirde, davacı idareye geri kalan taşınmaz bedelinin tamamını ödemek suretiyle taşınmazın tamamının mülkiyet hakkını kazanma imkânı sağlanması yoluna gidilir ve idarenin talebi halinde taşınmaz bedelinin tamamına hükmedilir, aksi halde (yani idare mülkiyet kamulaştırmasını uygun görmezse) bilirkişi kurullarınca belirlenen değer azalış oranına göre İrtifak kamulaştırma bedeline karar verilir.
Yazan : Av.Ş.İrem TANDOĞAR EKİNCİ